Een gemeente is een plaats waar mensen wonen en samenwonen. Wonen zou een basispijler van een gemeentelijk beleid moeten zijn. De bevolkingsdichtheid in onze gemeente ligt met 2415 per km² ver boven het Vlaams gemiddelde van 482 per km². Boom omvormen tot een leefbare gemeente met betaalbare degelijke woningen en een levendig handelscentrum is een hele uitdaging. In Boom, waar zoveel inwoners door armoede getroffen worden, is een betaalbaar en goed woonbeleid cruciaal. De Boomse bevraagden duiden wonen aan als tweede belangrijkste probleem na armoede. Boom moet voldoende betaalbare woningen bieden van goede kwaliteit. Het aantal sociale woningen moet opnieuw opgetrokken worden tot het peil van 2004. Ook rusthuizen en serviceflats moeten terug betaalbaar worden en van goede kwaliteit.
Wat we willen:
Één. Een huurprijzenraster en woonkeuringslabel op de huurmarkt
- Wij willen dat de Vlaams regering een raster van huurprijzen opstelt en met dat raster de huurprijzen begrenst aan de hand van objectieve criteria, zoals de kwaliteit van de woning en het aantal kamers.
- In afwachting van een huurprijzenraster van de Vlaamse regering, stellen we als gemeente zelf een raster van huurprijzen beschikbaar. De gemeente promoot dit raster actief voor de verhuringen op haar grondgebied.
- We leggen een conformiteitsattest op voor elke huurwoning. Zoals elk voertuig op de weg, krijgt ook elk verhuurd pand controle op de kwaliteit. Er komen extra woontoezichters om het aantal controles gevoelig op te drijven.
- De gemeente beheert zelf een website met alle woningen die te huur zijn. Met kwaliteitslabel en met vermelding van de huurprijs.
- Woningen die niet voldoen worden geregistreerd als ongeschikt of onbewoonbaar. De heffingen op ongeschikte of onbewoonbare woningen worden verhoogd en effectief geïnd.
Één. Een huurprijzenraster en woonkeuringslabel op de huurmarkt
- Wij willen dat de Vlaams regering een raster van huurprijzen opstelt en met dat raster de huurprijzen begrenst aan de hand van objectieve criteria, zoals de kwaliteit van de woning en het aantal kamers.
- In afwachting van een huurprijzenraster van de Vlaamse regering, stellen we als gemeente zelf een raster van huurprijzen beschikbaar. De gemeente promoot dit raster actief voor de verhuringen op haar grondgebied.
- We leggen een conformiteitsattest op voor elke huurwoning. Zoals elk voertuig op de weg, krijgt ook elk verhuurd pand controle op de kwaliteit. Er komen extra woontoezichters om het aantal controles gevoelig op te drijven.
- De gemeente beheert zelf een website met alle woningen die te huur zijn. Met kwaliteitslabel en met vermelding van de huurprijs.
- Woningen die niet voldoen worden geregistreerd als ongeschikt of onbewoonbaar. De heffingen op ongeschikte of onbewoonbare woningen worden verhoogd en effectief geïnd.
Twee. Nultolerantie voor leegstand
- Met permanente controles bestrijden we commerciële leegstand en woningleegstand. Zo komen we ook tot een correcte registratie.
- We verhogen het bedrag van de leegstandsheffing en verminderen het aantal vrijstellingen.
- Wooneenheden die langer dan drie jaar leeg staan, geven we in handen van sociale huisvesting.
- We actualiseren het leegstandsregister, en ook burgers kunnen leegstand mee signaleren.
Twee. Nultolerantie voor leegstand
- Met permanente controles bestrijden we commerciële leegstand en woningleegstand. Zo komen we ook tot een correcte registratie.
- We verhogen het bedrag van de leegstandsheffing en verminderen het aantal vrijstellingen.
- Wooneenheden die langer dan drie jaar leeg staan, geven we in handen van sociale huisvesting.
- We actualiseren het leegstandsregister, en ook burgers kunnen leegstand mee signaleren.
Drie. Een ambitieus beleid voor moderne sociale huisvesting
- Boom heeft in verhouding tot het aantal mensen dat onder de armoedegrens leeft veel te weinig sociale huurwoningen. Het aantal is gezakt van ongeveer 14% in 2004 tot ongeveer 9% vandaag. Met de sociale huisvestingsmaatschappij zorgen we ervoor dat Boom opnieuw minimaal 14 procent sociale huurwoningen heeft.
- Bij nieuwbouwprojecten waarvan de gemeente partner is, leggen we een minimum van een derde sociale huurwoningen op.
- We beperken de leegstand in de sociale huisvesting door een gefaseerde planning van de renovaties en voldoende financiering.
- We bevriezen de huurprijzen van sociale woningen en plafonneren de gemeenschappelijke kosten (de huurlasten) op maximaal tien procent van de huurprijs.
- We versterken de woonzekerheid van de sociale huurders, in plaats van ze af te bouwen.
Drie. Een ambitieus beleid voor moderne sociale huisvesting
- Boom heeft in verhouding tot het aantal mensen dat onder de armoedegrens leeft veel te weinig sociale huurwoningen. Het aantal is gezakt van ongeveer 14% in 2004 tot ongeveer 9% vandaag. Met de sociale huisvestingsmaatschappij zorgen we ervoor dat Boom opnieuw minimaal 14 procent sociale huurwoningen heeft.
- Bij nieuwbouwprojecten waarvan de gemeente partner is, leggen we een minimum van een derde sociale huurwoningen op.
- We beperken de leegstand in de sociale huisvesting door een gefaseerde planning van de renovaties en voldoende financiering.
- We bevriezen de huurprijzen van sociale woningen en plafonneren de gemeenschappelijke kosten (de huurlasten) op maximaal tien procent van de huurprijs.
- We versterken de woonzekerheid van de sociale huurders, in plaats van ze af te bouwen.
Vier. Betaalbare rusthuizen en zorg
- We voorzien een gemakkelijk bereikbaar dienstencentrum waar senioren voor ondersteuning terechtkunnen.
- Voldoende aanbod voor thuiszorg: thuisverpleging, poetshulp, levering van gezonde maaltijden.
- Het kostenplaatje voor het woonzorgcentrum is in Boom met 1970,7 euro het vierde hoogste in de provincie. Het OCMW moet instaan voor de betaalbaarheid van zijn serviceflats en woonzorgcentra. We voeren een maximumfactuur van 855 euro in voor zijn woonzorgcentra.
Vier. Betaalbare rusthuizen en zorg
- We voorzien een gemakkelijk bereikbaar dienstencentrum waar senioren voor ondersteuning terechtkunnen.
- Voldoende aanbod voor thuiszorg: thuisverpleging, poetshulp, levering van gezonde maaltijden.
- Het kostenplaatje voor het woonzorgcentrum is in Boom met 1970,7 euro het vierde hoogste in de provincie. Het OCMW moet instaan voor de betaalbaarheid van zijn serviceflats en woonzorgcentra. We voeren een maximumfactuur van 855 euro in voor zijn woonzorgcentra.
Vijf. Een actieve gemeentelijke vastgoedpolitiek
- We verbieden de verdere verkoop van gemeentelijke grond en gebouwen.
- Concessies aan projectontwikkelaars worden alleen vergund via erfpacht. Zo blijven publieke gronden in publiek bezit.
- Eventuele nieuwbouwprojecten op Noeveren mogen het erkend historisch dorpsgezicht niet schenden.
- Oprichting van een Boomse Wooncoöperatie
Vijf. Een actieve gemeentelijke vastgoedpolitiek
- We verbieden de verdere verkoop van gemeentelijke grond en gebouwen.
- Concessies aan projectontwikkelaars worden alleen vergund via erfpacht. Zo blijven publieke gronden in publiek bezit.
- Eventuele nieuwbouwprojecten op Noeveren mogen het erkend historisch dorpsgezicht niet schenden.
- Oprichting van een Boomse Wooncoöperatie
Boom is een van de meest dichtstbevolkte gemeente van Vlaanderen. De bevolkingsdichtheid in Vlaanderen is 482 inwoners per km², in Boom is dat met 2415 inwoners per km² vijf keer zoveel. Voor 55% van de Bomenaars bedraagt de woonkost meer dan 30 % van hun inkomen. De huurprijzen zijn in Vlaanderen sinds 2010 gelijk gebleven of zelfs iets gedaald. In Boom stegen ze, voor een appartement met ongeveer 8%, voor een huis zelfs om en bij de 20%. De aangeboden appartementen en woningen voldoen in veel gevallen niet aan de normen van degelijk wonen. Daarom moeten er maatregelen genomen worden voor betaalbaar wonen, zeker in een gemeente waar een lange wachtlijst voor sociale woningen is. Er moet transparantie komen in het woonbeleid van de gemeente en in de sociale huisvestingsmaatschappij. De gemeente moet voorkooprecht krijgen op leegstaande gebouwen en terreinen en er moeten voornamelijk sociale huurwoningen bijkomen, geen koopwoningen. De gemeente mag geen ‘uitverkoop’ doen van gronden aan grote projectontwikkelaars. We moeten investeren in onze bewoners in plaats van te kiezen voor het grote geld. Een oplossing komt niet in zicht zolang we geen radicaal ander beleid zullen voeren. Betaalbare gezinswoningen, aangepaste woningen voor verschillende soorten gezinnen … dat behoort allemaal niet tot de prioriteit van het huidig gemeentebestuur. Alleenstaanden, starters, nieuwkomers, eenoudergezinnen, werkzoekenden, ouderen met een mager pensioen, grote gezinnen… ze zijn allemaal aangewezen op de onderkant van de woningmarkt. Kortom, het aanbod voldoet gewoon niet aan een zeer groot gedeelte van de vraag naar gepaste woningen. De vrije markt lost het woningprobleem niet op. Integendeel.
Betaalbaar wonen, dat zou een prestigeproject moeten worden voor onze gemeente. Daar hebben we een ambitieus plan voor betaalbaar wonen voor nodig. Een plan met vier pijlers: (1) de instelling van een wooncode op de private huurmarkt, met een objectieve huurprijsbepaling en een woonkeuringslabel; (2) een nultolerantie voor leegstand van woningen en gebouwen; (3) een ambitieus plan voor moderne sociale huisvesting; (4) een actieve gemeentelijke vastgoedpolitiek met een gemeentelijke Wooncoöperatie.
Elke geïnvesteerde euro in goed wonen is op twee à drie jaar terugverdiend, zo toont een Europese studie. Logisch. Want wie slecht woont, wordt door de ongezonde woonomstandigheden sneller ziek. Gezinnen die in een te kleine ruimte wonen, hebben meer stress. Omdat kinderen daar niet rustig kunnen studeren, is er ook meer schooluitval. En meer werkverzuim, omdat ziektes sneller worden doorgegeven.
Één. Een huurprijzenraster en woonkeuringslabel op de huurmarkt
Op de private huurmarkt zijn weinig regels en er is nog minder controle. Hier heerst de Far West van het kapitalisme. Gevolg: een derde van de huurders moet een te groot deel van het inkomen aan woonkosten besteden. Het is dan ook al te gek dat er vandaag geen enkele beperking bestaat op de huurprijs die een verhuurder kan vragen. Vijfhonderd euro voor een krot, dat kan vandaag. Het wordt nergens verboden. Wij willen een controle op de privé huurmarkt. Wij willen dat de Vlaamse regering een raster van huurprijzen opstelt zodat huurprijzen bepaald kunnen worden op basis van objectieve criteria: de kwaliteit van de woning, het aantal kamers, het comfort, energiezuinigheid… We geven elk criterium een aantal punten en elk punt komt overeen met een vaste som. Zo kunnen we de huurprijs samenstellen. Respecteert de verhuurder het raster van de huurprijzen niet, dan moet de huurder het recht hebben zich tot een rechter te wenden om het te doen respecteren.
Dit is een bevoegdheid van de Vlaamse regering. Maar we moeten daar niet op wachten. In voorbereiding van een Vlaams huurprijzenraster willen we dat het gemeentebestuur een eigen raster van huurprijzen opstelt. We stellen dat raster beschikbaar en promoten het. Zo staat de private huurder sterker.
Wij willen dat de gemeente ervoor zorgt dat alle verhuurde woningen op haar grondgebied voldoen aan de minimale kwaliteitseisen van de Vlaamse Wooncode. De Vlaamse Regering zou een conformiteitsattest, dat is een woonkeuringslabel, voor alle verhuurde woningen moeten opleggen. Zoals een auto wordt gekeurd, zo zou ook elk verhuurd pand gekeurd moeten worden.
Wij willen alle verhuurde woningen in de gemeente gecontroleerd zien. Daarom verhogen we het aantal woontoezichters. We bemannen de dienst Woonbegeleiding met maatschappelijk werkers die de huurders van ongeschikte of onbewoonbare panden begeleiden om een nieuwe woning te vinden.
Vaak vragen huurders zelf geen controle aan uit vrees dat de woning dan onbewoonbaar wordt verklaard en zij geen andere huurwoning kunnen betalen of vinden. Op een te krappe private huurmarkt mag het controle-initiatief niet bij de huurder liggen.
Eigenaars van woningen die niet in orde zijn met de normen van de Vlaamse Wooncode, verplichten we hun woning op eigen kosten in orde te maken. Doen zij dat niet, dan moeten zij hogere boetes krijgen en verplicht worden hun pand in handen te geven van de gemeentelijke wooncoöperatie. We laten de gemeente en het OCMW investeren in sociale tewerkstellingsprojecten om deze woningen bewoonbaar te maken.
De woonbegeleiding moeten meer nog dan vandaag de laagdrempelige plek bij uitstek worden waar elke Bomenaar terechtkan met woonvragen. Mijn woning is vochtig, kan er een controle komen? Welke premies krijg ik bij verbouwingen? Hoe schrijf ik me in bij de sociale huisvesting?
We maken een woonsite van de gemeente, een website waarop huurwoningen worden aangeboden, we geven een ‘groen label’ aan alle woningen met een conformiteitsattest. Dat is goed voor iedereen: voor mensen op zoek naar een goede huurwoning, en ook voor alle goedmenende eigenaars. Deze woonsite toont ook de richthuurprijs, via het raster voor huurprijzen. Zo kan de gemeente het aanbod aan huurwoningen mee sturen.
Twee. Nultolerantie voor leegstand
De leegstand is de laatste 10 jaar verdubbeld. Van de driehonderd handelspanden staat momenteel een vijfde leeg. Hier halen we de slechtste cijfers van Vlaanderen. Ook de langdurige leegstand en verkrotting stijgt. Ons handelscentrum is niet meer aantrekkelijk. Het wordt tijd dat er degelijke maatregelen komen om het te verfraaien.
Leegstand is een doorn in het oog van elke Bomenaar. Vooral de leegstand in het centrum. Dit was het punt dat hier het meeste werd aangeduid tijdens de grote bevraging. Wij willen de heffing op leegstand verhogen. De belasting op leegstand bedraagt in Boom 1.250 euro het eerste jaar, 2.500 het tweede jaar, 3.750 het derde jaar en vanaf dan 5.000 euro. In een stad als Mechelen is het startbedrag 3750 euro. Wij willen een nultolerantie tegen leegstand en verkrotting. De heffing op leegstand moet verhogen, zonder vrijstellingen en met een correcte inning. Daarbij ontzien we mensen die niet de nodige middelen of expertise hebben om de nodige renovaties uit te voeren. Voor vastgoedbedrijven verdubbelen we de leegstandsheffing. Ook de heffing op onbebouwde gronden willen we verdubbelen. De opbrengst investeren we in projecten voor betaalbaar wonen en de heropleving van ons handelscentrum.
Bij structurele leegstand van langer dan drie jaar nemen we ingrijpende maatregelen. De gemeente draagt deze wooneenheden in de eerste plaats over aan sociale huisvestingsmaatschappijen of aan het sociaal verhuurkantoor. Zo kunnen we het aanbod sociaal wonen of betaalbaar wonen op de huurmarkt vergroten.
Er is ook nog veel verborgen en ongeregistreerde leegstand. Wij willen we een actieve prospectie door gemeentelijke diensten naar leegstand. We richten ook een meldpunt op voor burgers. Want alleen bij een correcte registratie kan er sprake zijn van een correcte heffing.
Drie. Een ambitieus beleid voor moderne sociale huisvesting
Wonen is een universeel basisrecht. De overheid heeft de plicht dat recht op wonen te garanderen. Er is schaarste op de woningmarkt en die jaagt de prijzen naar omhoog. Er moeten dringend meer woningen komen, wooneenheden die jonge werkende gezinnen in staat stellen op eigen benen te staan. Ook woningen voor de ouderen, die andere woonbehoeften hebben. En ook voor wie uit de economische boot valt en geen degelijke betaalbare woning kan vinden. Het percentage sociale woningen zakt in Boom van jaar tot jaar. In 2004 bedroeg het nog 13,7%. In 2017 11%. Volgens het Bindend Sociaal Objectief moeten er in de gemeente Boom geen extra huurwoningen meer gerealiseerd worden. Eind september 2013 waren er 840 sociale huurwoningen in Boom wat 196 woningen meer is dan dat Bindend Sociaal Objectief. Zelfs na de geplande afbraak van 160 appartementen wordt het BSO nog steeds gehaald in Boom. Toch wachten ook in Boom veel te veel mensen jarenlang op hun sociale woning. Maar op een wachtlijst kan je niet wonen. In onze gemeente, waar zoveel gezinnen met armoede kampen horen er meer sociale woningen te zijn.
De rechtse partijen laten alles over aan de private ontwikkelaars en de vriendjes van de vastgoedbeurzen. Als de gemeente iets rond sociale huisvesting moet doen, dan is het minimaal, vinden ze. Want sociale woningen, dat is volgens de N-VA-minister van Wonen maar ‘een tijdelijke noodoplossing’. Een tijdelijke noodoplossing. Voor arme sukkelaars. Die er het best zo snel mogelijk weer uit weg moeten, naar de private markt die nog heiliger is dan een heilige koe. En dus worden de regels verstrengd. Er komen tijdelijke contracten in plaats van woonzekerheid. Er komen nieuwe regels die sociale huurders verbieden een stukje eigendom te hebben. En als hun inkomen stijgt, zouden sociale huurders moeten verhuizen.
We voorzien minimaal een derde sociale woningen bij alle nieuwe grote private bouwprojecten waar de gemeente partner is (bijvoorbeeld door inbreng van grond). In de projecten van de gemeentelijke wooncoöperatie voorzien we een derde sociale woningen en twee derde betaalbare huur- en koopwoningen.
We schakelen ook een versnelling hoger om leegstaande sociale woningen versneld te renoveren. We gaan voor kortstondige leegstand tussen twee verhuurbewegingen. We stellen een masterplan op voor de renovatie van woningen in de komende legislatuur. We renoveren bij grote renovatieprojecten eerst de leegstaande woningen zodat bewoners die al tientallen jaren in een wijk wonen, daar ook kunnen blijven wonen. We maken vooral gebruik van ‘zachte’ renovaties met een beperkte impact op de huurders, zodat ze zo veel mogelijk in hun huis kunnen blijven wonen.
Ook voor veel sociale huurders neemt de huur een flinke hap uit het budget. De bijkomende gemeenschappelijke kosten – de huurlasten – maken de factuur dikwijls te zwaar. We bevriezen daarom de huidige huur van sociale woningen en plafonneren de huurlasten op 10 procent van de huurprijs.
Vier. Betaalbare rusthuizen en zorg
In onze gemeente is 25% van de bevolking ouder dan 65 jaar. De meeste ouderen willen zo lang mogelijk in de eigen vertrouwde omgeving blijven. Maar ze botsen op een onoverzichtelijk kluwen van diensten en hulpvormen: huishoudhulp, poetshulp, oppashulp, thuisverpleging, woonadvies, nachtzorg … Ook projecten van cohousing kunnen ondersteund worden als een vorm van collectieve dienstverlening.
Daarom moet er een vlot bereikbaar en laagdrempelig aanspreekpunt zijn in het dienstencentrum. Zo’n aanspreekpunt informeert senioren over de diensten, rechten en hulpvormen waar zij een beroep op kunnen doen en maakt hen daarbij wegwijs. De medewerkers ervan kunnen ook aan huis komen. Zij zorgen voor de beste zorg op maat, in samenwerking met de mutualiteiten en met welzijns-, thuiszorg of andere middenveldorganisaties. Het aanbod voor thuiszorg: thuisverpleging, poetshulp, levering van gezonde maaltijden, moet verruimd worden.
In Boom moeten er genoeg betaalbare rusthuiskamers en serviceflats komen. In Vlaanderen kost het woonzorgcentrum gemiddeld 1690 euro. Het kostenplaatje voor het woonzorgcentrum is in Boom met 1970,7 euro het vierde hoogste in onze provincie. Dit is meer dan in de ons omringende gemeenten en zelfs meer dan in Antwerpen. Dat is natuurlijk van de pot gerukt in een gemeente waar armoede het hoofdprobleem is. Heeft dit te maken met de aanslepende schuldenberg van het OCMW die op die manier op de senioren afgewenteld wordt? Als ouderen niet langer thuis kunnen blijven wonen omdat de zorgvraag te groot wordt, dan doemt de confrontatie met hoge woon- en zorgprijzen op. Maar het pensioen van de meeste Bomenaars is rond 1.200 euro. Dat klopt echt niet, het pensioen is te laag en de kostprijs van ons rusthuis veel te hoog. We willen een maximumfactuur invoeren voor de woonzorgcentra van 855 euro. Dat bedrag komt overeen met de som van de inkomensgarantie als samenwonende bejaarde (725 euro) plus de tegemoetkoming vanuit de zorgpremie (125 euro). Op zorg mag geen winst gemaakt worden!
De personeelsnorm voor de woonzorgcentra is niet aangepast aan de noden van vandaag. De zorgzwaarte van de bewoners is gemiddeld veel hoger dan pakweg twintig jaar geleden, maar het aantal werknemers is in verhouding niet gestegen. Er is geen tijd meer voor een babbel met de mensen. Steeds meer staan de ‘targets’ centraal: het aantal luiers, washandjes, handdoeken en maaltijden, en niet de menselijke zorg.
Vijf. Een actieve gemeentelijke vastgoedpolitiek
We verbieden de verkoop van gemeentelijke gronden en gebouwen. We stoppen met de uitverkoop van onze gemeente aan de projectontwikkelaars. Wij houden publieke gronden in publiek bezit. We hebben een overzicht nodig van alle gemeentelijke gronden en van de braakliggende gronden in eigendom van overheidsbedrijven.
Wij willen concessies aan projectontwikkelaars alleen nog vergunnen via erfpacht, zoals in Amsterdam en Wenen. Dat erfpachtsysteem heeft minstens vier voordelen: we kunnen de criteria bepalen van wat er gebouwd moet en mag worden; we beperken de speculatie; we werken prijsdempend en we verkrijgen inkomsten die we dan weer in andere projecten rond betaalbaar wonen kunnen investeren. Vier vliegen in één klap.
Projectontwikkelaars en bouwbedrijven focussen op de hogere inkomens en zorgen voor een spiraal van oververhitting van de prijzen. De gemeente moet de teugels van het woonbeleid terug in handen nemen. Door bijvoorbeeld een gemeentelijke maatschappij op te richten die zelf woningen bouwt en beheert. Ze voert ook zelf renovatie- en isolatiewerken uit. Deze gemeentelijke maatschappij kan ook werken uitvoeren voor private eigenaars. Dan schiet ze de kosten voor en de eigenaar betaalt die daarna terug met het geld van de besparing op huur en energie.
Wij organiseren de gemeentelijke woonmaatschappij als een wooncoöperatie. Vandaar: Boomse Wooncoöperatie. Zowel de gemeente, de sociale huisvestingsmaatschappijen, als de huurders en eigenaars zijn coöperant. Zo betrekken we de bevolking bij het woonbeleid. De Boomse Wooncoöperatie moet democratisch en transparant werken. De vergaderingen ervan zijn integraal te volgen via livestream en de documenten zijn openbaar. In een publiek register worden alle contacten met private ondernemingen bijgehouden. De algemene vergadering verkiest de bestuursleden en kan ze ontslaan als gesjoemel wordt vastgesteld.
